Cómo saber qué inversión inmobiliaria es mejor
Hay varios factores que debes considerar al evaluar una inversión inmobiliaria. Aquí te presento algunos de los más importantes:
- Ubicación: La ubicación es uno de los factores más importantes a considerar al evaluar una inversión inmobiliaria. La propiedad debe estar en una zona con buena demanda de alquileres o con potencial de revalorización.
- Estado del inmueble: Debes evaluar el estado de la propiedad. Si necesita reparaciones importantes, es posible que necesites invertir tiempo y dinero para ponerla en condiciones adecuadas.
- Rentabilidad: Debes evaluar la rentabilidad de la propiedad. Esto incluye el ingreso por alquiler y los costos asociados a la propiedad, como los impuestos, los seguros y el mantenimiento.
- Potencial de crecimiento: Debes evaluar el potencial de crecimiento a largo plazo de la propiedad. ¿Es probable que el valor de la propiedad aumente en el futuro? ¿Existen planes de desarrollo cercanos que podrían aumentar el valor de la propiedad?
- Flujos de efectivo: Debes considerar los flujos de efectivo esperados de la propiedad. ¿La propiedad generará suficiente flujo de efectivo para cubrir los costos y proporcionar un retorno de inversión atractivo?
- Impuestos: Debes considerar los impuestos asociados con la propiedad. ¿Cómo afectarán los impuestos a tu rentabilidad?
En general, la mejor inversión inmobiliaria dependerá de tus objetivos y tus circunstancias personales. Debes evaluar cuidadosamente cada propiedad y compararla con tus objetivos y expectativas.
Después de hacer un análisis cualitativo, hay que hacer un análisis cuantitativo, es decir, calcular su rentabilidad. Punto número 3. La tasa de rentabilidad mide el porcentaje de retorno que obtendrías sobre tu inversión anualmente. Ejemplo. Inmueble que cuesta 100.000 euros y se alquila por 600 al mes e inmueble que cuesta 60.000 euros y se alquila por 400 euros al mes.
Para el primer inmueble:
- Coste de la propiedad: 100.000
- Ingreso mensual por alquiler: 600
- Ingreso anual por alquiler: 600 x 12 = 7.200
- Tasa de rentabilidad: (7.200 / 100.000) x 100 = 7.2%
Para el segundo inmueble:
- Coste de la propiedad: 60.000
- Ingreso mensual por alquiler: 400
- Ingreso anual por alquiler: 400 x 12 = 4.800
- Tasa de rentabilidad: (4.800 / 60.000) x 100 = 8.0%
En este caso, podemos observar que el segundo inmueble ofrece una tasa de rentabilidad mayor que el primer inmueble. Por lo tanto, si solo se consideran estos factores, el segundo inmueble podría ser una mejor opción de inversión.
Ha esta tasa de rentabilidad se le llama: rentabilidad económica o rentabilidad sobre el activo. Existen otros tipos de rentabilidad como la rentabilidad financiera que veremos en otros posts.
Para estos cálculos no he tenido en cuenta otros gastos como comunidad de propietarios o IBI para simplificar. Veámoslo con los gastos:
Para el primer inmueble:
- Costo de la propiedad: 100.000
- Ingreso mensual por alquiler: 600
- Ingreso anual por alquiler: 600 x 12 = 7.200
- Gastos anuales de comunidad de propietarios: 1.200
- Impuesto de bienes inmuebles anual: 800
- Ingreso anual neto: 7.200 – 1.200 – 800 = 5.200
- Tasa de rentabilidad: (5.200 / 100.000) x 100 = 5.2%
Para el segundo inmueble:
- Costo de la propiedad: 60.000
- Ingreso mensual por alquiler: 400
- Ingreso anual por alquiler: 400 x 12 = 4.800
- Gastos anuales de comunidad de propietarios: 800
- Impuesto de bienes inmuebles anual: 600
- Ingreso anual neto: 4.800 – 800 – 600 = 3.400
- Tasa de rentabilidad: (3.400 / 60.000) x 100 = 5.7%
En este caso, podemos observar que la tasa de rentabilidad de ambas propiedades ha disminuido debido a los gastos de comunidad de propietarios e impuesto de bienes inmuebles. Además, la tasa de rentabilidad del segundo inmueble sigue siendo mayor que la del primer inmueble. Por lo tanto, en términos de rentabilidad, el segundo inmueble sigue siendo una mejor opción de inversión.
Debemos recordar que existen otros factores a considerar al evaluar una inversión inmobiliaria ya enumerados al principio, como la ubicación, el estado de la propiedad y el potencial de crecimiento. Por lo tanto, es importante evaluar cada propiedad en su conjunto antes de tomar una decisión de inversión.