VIVIENDA EN ALQUILER: ¿Cuánto rinde de verdad un piso alquilado? Análisis 2026

Quédate con esto: un piso alquilado en España rinde de media un 6,2 % bruto al año, pero lo que acaba en tu bolsillo suele estar entre el 3 % y el 4 % una vez restados gastos, meses vacíos e impuestos.

Comprar una vivienda para alquilarla sigue siendo la inversión favorita de muchos ahorradores españoles. Es tangible, se entiende y genera una renta cada mes. Pero la cifra que más circula, la rentabilidad bruta, cuenta solo una parte de la historia.

Según el último estudio de idealista, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler bajó al 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, frente al 6,9 % de un año antes. En ese mismo periodo, el bono del Estado a 10 años subió del 3,3 % al 4,1 %. En solo un año, la ventaja de comprar para alquilar frente a prestarle el dinero al Estado se ha reducido de 3,6 a 2,1 puntos, y eso antes de restar ningún gasto.

El mapa, además, es muy desigual. Huelva (7,4 %), Castellón de la Plana (7,2 %) y Zamora (7 %) encabezan la lista de capitales más rentables. En el otro extremo están San Sebastián (3,3 %), A Coruña (4,2 %), Madrid y Palma (4,3 %), y Barcelona y Cádiz (4,4 %). En San Sebastián, el alquiler ya rinde en bruto menos que el bono.

En este artículo vamos a hacer lo que casi nunca se hace en los titulares: calcular con números reales cuánto rinde un piso alquilado después de todo. Gastos, vacíos, impuestos, hipoteca y la nueva normativa de 2026. Al final tendrás una forma sencilla de hacer el cálculo con tu propio piso.

Rentabilidad bruta, neta y sobre tu dinero: tres cifras distintas

Cuando alguien te dice que su piso «renta un 6 %», lo primero que tienes que preguntar es: ¿qué 6 %? Hay al menos tres formas de medirlo, y la diferencia entre ellas puede ser enorme.

Rentabilidad bruta

Es la cifra de los titulares. Se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. Un piso de 180.000 € alquilado por 900 € al mes (10.800 € al año) tiene una rentabilidad bruta del 6 %.

Es útil para comparar zonas o pisos entre sí, pero no dice nada de lo que realmente ganas. No incluye los impuestos de la compra, ni la comunidad, ni el IBI, ni los meses sin inquilino.

Rentabilidad neta

Es la que importa de verdad. Se calcula restando al alquiler cobrado todos los gastos del año y dividiendo el resultado entre todo lo que te ha costado el piso, no solo su precio: impuestos de la compra, notaría, registro, reforma y muebles.

Puedes calcularla antes de impuestos, para comparar pisos, o después de impuestos, para saber lo que te queda. Nosotros veremos las dos.

Rentabilidad sobre el capital propio

Si compras con hipoteca, la pregunta cambia: ya no es cuánto rinde el piso, sino cuánto rinde el dinero que has puesto tú. Es lo que en finanzas se llama efecto apalancamiento, y funciona en las dos direcciones: multiplica la rentabilidad cuando el alquiler supera el coste de la deuda y la hunde cuando no.

Caso práctico: un piso de 180.000 € alquilado por 900 € al mes

Imaginemos el siguiente caso, bastante habitual en una capital de provincia: un piso de dos dormitorios que compramos por 180.000 € y alquilamos a una familia por 900 € al mes con un contrato de vivienda habitual.

Paso 1: lo que de verdad cuesta el piso

El precio no es el coste. A los 180.000 € hay que sumar los impuestos y gastos de la compra (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que va del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma, más notaría, registro y gestoría) y una pequeña puesta a punto antes de alquilar.

Solo con esto, la rentabilidad bruta ya baja del 6 % sobre el precio al 5,27 % sobre lo invertido (10.800 € entre 205.000 €).

Paso 2: los gastos de cada año

Ahora restamos lo que cuesta mantener el piso alquilado durante un año. Son cifras prudentes, no pesimistas:

De los 10.800 € teóricos, cobramos 9.900 € (once meses) y gastamos 2.246,50 € en el resto de conceptos. Nos quedan 7.653,50 € antes de impuestos.

Paso 3: la rentabilidad neta

7.653,50 € entre 205.000 € da una rentabilidad neta antes de impuestos del 3,73 %. Es decir, de un 6 % «de titular» pasamos a algo menos de un 4 % real, y todavía no hemos pagado a Hacienda.

No es un mal resultado, pero está muy lejos de lo que muchos esperan al comprar. Y fíjate en un detalle: un solo mes vacío se come casi un 10 % de los ingresos del año. Elegir bien al inquilino y cuidar la relación con él es, en la práctica, una de las decisiones financieras más importantes de esta inversión.

Hacienda también alquila: el alquiler en el IRPF

Las rentas del alquiler tributan en la base general del IRPF, la misma que el sueldo, así que pagan a tu tipo marginal. La buena noticia es que la ley permite restar muchos gastos y aplicar una reducción importante cuando alquilas vivienda habitual.

Qué puedes deducir

• Gastos del año: comunidad, IBI, seguros, reparaciones y conservación, gestoría, suministros que pagues tú.
• Intereses de la hipoteca del piso alquilado. Ojo: los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del año, aunque el exceso se puede arrastrar a los cuatro años siguientes.
• Amortización: el 3 % anual del valor de la construcción (sin el suelo), tomando el mayor entre lo que te costó y el valor catastral. Es un gasto que no pagas cada año pero que sí puedes restar, y es el que más se olvida.

La reducción por alquilar vivienda

Si el inquilino vive allí de forma habitual, puedes reducir el rendimiento neto positivo. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 %, y puede llegar al 60 %, 70 % o 90 % en casos concretos (obras de rehabilitación, inquilinos jóvenes o rebaja de la renta en zonas tensionadas). Los contratos anteriores mantienen el 60 %.

Nuestro piso, en números

Si suponemos que la construcción supone el 60 % del coste de compra, la amortización es de 3.564 € al año (el 3 % de 118.800 €). Con eso:

Con un tipo marginal del 30 %, habitual en rentas medias, pagaríamos unos 613 €. La rentabilidad neta después de impuestos queda en el 3,43 % (7.040 € entre 205.000 €).

Lo que puede cambiar desde el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 rediseña estas reducciones para los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026: irían del 15 % al 100 % según cuánto suba o baje la renta respecto al contrato anterior o al índice de referencia. Los contratos ya firmados mantienen su reducción. El decreto está en vigor, pero el Congreso debe convalidarlo en la votación prevista para el 12 de noviembre, así que conviene confirmar su situación antes de firmar un contrato nuevo.

¿Y si compro con hipoteca?

La mayoría de los inversores no paga el piso al contado. Repetimos el caso con una hipoteca del 80 % del precio (144.000 €) a 25 años y a un tipo fijo del 3,5 %. Como referencia, la media del euríbor a 12 meses ha pasado del 2,245 % en enero de 2026 al 3,227 % provisional de octubre, así que financiarse hoy es bastante más caro que hace un año.

• Cuota mensual: 720,90 €, es decir, 8.650,78 € al año.
• Intereses del primer año: 4.981,51 €. El resto de la cuota, 3.669,26 €, es capital que devuelves.
• Dinero propio que pones: 61.000 € (la entrada, los impuestos y la puesta a punto).

El flujo de caja

El piso genera 7.653,50 € antes de hipoteca e impuestos y la cuota se lleva 8.650,78 €. Cada año tendrías que poner unos 997 € de tu bolsillo, unos 83 € al mes.

En Hacienda la foto cambia: al restar los intereses y la amortización, el rendimiento del alquiler sale negativo (−892 €). No pagas nada por el alquiler y, además, ese resultado negativo se compensa con el resto de tu base general (por ejemplo, tu sueldo), lo que con un tipo del 30 % supone un ahorro de unos 268 €.

Entonces, ¿gano o pierdo?

Depende de cómo lo mires:

1. En liquidez, pierdes: unos 730 € al año una vez descontado el ahorro fiscal.
2. En patrimonio, ganas: cada año devuelves 3.669 € de deuda que el inquilino te ayuda a pagar.
3. Sumando ambas cosas, la rentabilidad sobre tus 61.000 € ronda el 4,8 % anual, sin contar una posible revalorización del piso, que puede sumar o restar.

Este es el punto clave del apalancamiento: funciona cuando el piso rinde más que lo que cuesta la deuda. Con una rentabilidad neta del 3,7 % y una hipoteca al 3,5 %, el margen es mínimo. Si el tipo sube o el piso pasa varios meses vacío, el apalancamiento juega en contra.

Los riesgos que no salen en los titulares

La rentabilidad de un piso no es una cifra fija como el cupón de un bono. Depende de factores que puedes gestionar solo en parte.

Meses vacíos e impagos

Ya hemos visto que un mes vacío cuesta casi un 10 % de los ingresos del año. Un impago es peor: si en nuestro caso el inquilino dejara de pagar tres meses y el seguro no los cubriera, el beneficio antes de impuestos caería de 7.653,50 € a 4.953,50 €, y la rentabilidad neta pasaría del 3,73 % al 2,42 %. Por eso el seguro de impago, un buen análisis del inquilino y llevar al día los cobros no son detalles: son la base del negocio.

La normativa: 2026 es un año de cambios

El alquiler de vivienda está muy regulado en España y la normativa cambia con frecuencia. A fecha de hoy, estas son las novedades que más afectan a la rentabilidad:

• Límite del 2 % a la actualización de la renta. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, limita al 2 % las actualizaciones anuales hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo con el inquilino. En nuestro piso, la renta podría subir a 918 € al mes, en lugar de a 922,86 € con un índice del 2,54 %. Si el contrato no prevé la actualización, no hay subida.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años a petición del inquilino al corriente de pago, para contratos cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, con excepciones como que necesites la vivienda para ti o un familiar.
• Contratos más largos. El Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre, prevé prórrogas automáticas de cinco años, un preaviso de seis meses para el propietario y una indemnización al inquilino si no renuevas.

Ambos decretos están pendientes de la votación de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, prevista para el 12 de noviembre de 2026. Según los recuentos publicados, el 29/2026 saldría adelante por un margen muy estrecho y el 28/2026 podría decaer. Sea cual sea el resultado, la tendencia es clara: menos margen para subir rentas y contratos más estables para el inquilino. Cualquier cálculo de rentabilidad a largo plazo debería hacerse con subidas moderadas, no con las de los últimos años.

Liquidez y concentración

Un piso no se vende en un día: entre anuncio, negociación y notaría pueden pasar meses, y si está alquilado el comprador potencial es otro inversor, que pagará menos. Además, para la mayoría de los ahorradores un piso supone una parte enorme de su patrimonio en un único activo, en una única ciudad. Es justo lo contrario de la diversificación que defendemos en otros artículos.

Alquiler frente a otras inversiones

Con un 3,4 % neto después de impuestos, la pregunta es inevitable: ¿compensa frente a alternativas mucho más cómodas? La respuesta corta es que no son productos comparables uno a uno, pero sí conviene ponerlos en la misma mesa.

Si aún no los conoces, en nuestro artículo sobre fondos monetarios te explicamos cómo funcionan.

Cuándo sí compensa un piso

El alquiler sigue teniendo sentido, y mucho, en estas situaciones:

• Compras por debajo de mercado, por ejemplo un piso que necesita reforma, y añades valor con ella.
• Inviertes en zonas con rentabilidad bruta alta, por encima del 7 %, donde el margen frente a la deuda es mayor.
• Lo gestionas tú y no pagas comisiones de gestión, que pueden llevarse entre el 5 % y el 10 % de la renta.
• Tu horizonte es largo y buscas una renta mensual estable, no liquidez.
• Ya tienes el resto de tu patrimonio diversificado y el piso es una pieza más, no la única.

Y tiene menos sentido si vas a necesitar el dinero en pocos años, si el piso va a consumir todos tus ahorros o si no te apetece ocuparte de inquilinos y reparaciones.

Cómo calcular la rentabilidad de tu piso en cinco minutos

No necesitas una hoja de cálculo complicada. Reúne estos datos y haz el cálculo en este orden:

1. Inversión total: precio, impuestos y gastos de compra, reforma y muebles.
2. Ingresos reales del año: la renta mensual por los meses que de verdad esperas cobrar (once es una cifra prudente).
3. Gastos anuales: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y, si la tienes, gestión.
4. Rentabilidad neta: ingresos menos gastos, dividido entre la inversión total.
5. Impuestos: resta la amortización y aplica la reducción que te corresponda antes de calcular lo que pagarías.

Si prefieres no hacerlo a mano, puedes usar la calculadora gratuita de rentabilidad del alquiler de AlquiOK, que calcula la rentabilidad bruta y neta a partir de tus cifras, sin registro. AlquiOK es una aplicación que hemos desarrollado para propietarios particulares: además de la calculadora, permite llevar en la web y en el iPhone los cobros, los gastos, los contratos y la rentabilidad real de cada vivienda, y es gratuita con una vivienda. Lo contamos con total transparencia: es nuestra.

Llevar ese control mes a mes es lo que separa una rentabilidad estimada de una rentabilidad real. Muchos propietarios descubren en la declaración de la renta que su piso rendía bastante menos de lo que creían.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad es buena para un piso alquilado?

Como referencia, una rentabilidad bruta por encima del 6 % y una neta antes de impuestos por encima del 4 % se consideran razonables en 2026. Por debajo, conviene comparar con alternativas sin riesgo como el bono a 10 años, que hoy ronda el 4,1 %.

¿Es mejor el alquiler de temporada o el de larga duración?

El de temporada suele tener rentas más altas, pero también más meses vacíos, más gestión y, desde octubre de 2026, requisitos más estrictos: el contrato debe indicar por escrito una causa real y acreditable, como un traslado laboral o unos estudios. Si no la tiene, se considera alquiler de vivienda habitual.

¿Cuenta la revalorización del piso?

Sí, pero no es segura y solo se materializa al vender, pagando impuestos por la ganancia y la plusvalía municipal. Es prudente calcular la rentabilidad sin ella y considerarla un extra.

¿Puedo deducir la hipoteca si alquilo el piso?

Puedes deducir los intereses, no el capital que devuelves. Junto con las reparaciones, no pueden superar los ingresos del año, aunque el exceso se arrastra a los cuatro años siguientes.

Conclusión

Un piso alquilado no es la máquina de hacer dinero que sugieren algunos titulares, ni una mala inversión. En nuestro caso práctico, un 6 % bruto se convierte en un 3,73 % neto antes de impuestos y en un 3,43 % después, cifras muy cercanas a las de alternativas mucho más cómodas y líquidas. La clave está en entender qué problema resuelve: una renta mensual estable y un patrimonio que se construye con la ayuda del inquilino, a cambio de trabajo, poca liquidez y riesgo regulatorio.

Si decides invertir, hazlo con números conservadores, con un colchón para imprevistos y sin poner todos tus ahorros en un único piso. Y, sobre todo, mide lo que realmente cobras y gastas cada año: es la única forma de saber si tu inversión funciona.

Este artículo es informativo y no constituye una recomendación personalizada de inversión ni asesoramiento fiscal o jurídico. Las cifras del caso práctico son un ejemplo; los resultados reales dependen de cada vivienda, de tu comunidad autónoma y de tu situación fiscal. Datos a fecha de 28 de octubre de 2026.

Fuentes

• idealista/news: la rentabilidad de la vivienda cae hasta el 6,2 % en el tercer trimestre (13 de octubre de 2026)
• Euríbor a 12 meses: medias mensuales de 2026
• BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
• BOE: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
• Infobae (Europa Press): el Congreso prevé debatir los decretos de vivienda el día después de la huelga general (27 de octubre de 2026)